Acquisto di immobili in Croazia - informazioni sulla procedura d'acquisto e sul contratto di compravendita

In Croazia, a differenza dell'Europa centrale, il venditore per lo più non ha concordato l'esclusiva con un agente, ma si riserva di offrire il suo immobile in Croazia anche di persona o tramite più altri agenti.

A seconda del punto di vista, questa è libera concorrenza oppure “Far West”. La conseguenza è che spesso, per esempio,

- più agenti offrono lo stesso immobile - su internet sono disponibili prezzi diversi per lo stesso immobile, perché non tutte le modifiche di prezzo / stato vengono eseguite tempestivamente da tutti gli interessati

- dettagli come indirizzi precisi, dati di posizione su Google Maps, numeri catastali, iscrizioni nel libro fondiario non vengono rivelati nel primo passo, perché si potrebbe essere tagliati fuori.

- presso le agenzie serie chi vuole comprare deve prima, per ragioni di trasparenza, firmare un contratto (modulo di visita) prima che venga rivelato l'indirizzo preciso o che l'immobile venga visitato, che garantisce all'agente una provvigione in caso di acquisto dell'immobile.

Le agenzie poco serie non lo fanno sempre, ma si presentano poi più tardi con pretese in parte “esose”, ma in parte legittime secondo il diritto croato.

Da quanto descritto sopra ne consegue che

- chi compra dovrebbe essere molto prudente nel chiedere informazioni più dettagliate sullo stesso immobile a diverse agenzie.

- ha poco senso impostare una ricerca su internet - come per uno smartphone - chiedendo informazioni precisissime (dati catastali, iscrizioni nel libro fondiario e così via, vedi sopra: non le si otterrà), per poi guardare soltanto gli immobili documentati meglio in assoluto.

- ma ha altrettanto poco senso girare semplicemente “a caso” e rivolgersi alla gente. Allora si sentiranno certo a volte offerte fantastiche, ma spesso alla fine si verrà “truffati”, perché i documenti degli immobili per lo più non mantengono ciò che i venditori promettono.

A nostro avviso è sensato scegliere una via di mezzo:

a. fare una ricerca circa 3 settimane prima di un possibile appuntamento per la visita

b. farsi mandare le schede degli immobili più interessanti

c. scegliere da 3 a 5 immobili da visitare davvero.

A questo scopo occorre stabilire in anticipo il tipo di immobile (casa, appartamento, terreno e così via), il budget e le cose essenziali che contano per lei, come: m², numero di camere da letto, numero di bagni / WC, distanza dal mare, vista mare, piscina e così via.

Bisogna tenere presente che anche in Croazia la superficie abitabile indicata include, in percentuali diverse, le parti delle scale o dell'ingresso, le parti dei balconi e delle terrazze: lo spazio abitabile realmente disponibile è quindi spesso un po' inferiore rispetto alle aspettative dell'Europa centrale. Perciò: richieda la planimetria degli appartamenti / delle case per calcolare la superficie abitabile netta (anche se per gli immobili più vecchi spesso non esistono planimetrie).

Dopo di che conviene effettuare la visita dell'immobile preselezionato con l'intervento di un agente. Questo ha, tra l'altro, il vantaggio che è presente una persona neutrale, che in seguito sa ancora che cosa è stato discusso, cosa a volte necessaria. Allo stesso modo in questo caso l'interessato non si trova indifeso di fronte al venditore, che spesso sa benissimo che il suo interlocutore straniero sa poco o nulla delle usanze d'acquisto croate e del diritto immobiliare.

Durante la visita si può spesso ancora parlare del prezzo dell'immobile e accordarsi a voce su di esso, su eventuali dettagli e termini: prima è spesso difficile, perché i proprietari vogliono spesso farsi un'idea se l'interesse all'acquisto è reale.

Se cuore e ragione sono convinti, consigliamo di “colpire”. Se cuore o ragione non sono convinti, consigliamo di rinunciare all'acquisto.

Dopo l'accordo, di norma si avviano i seguenti passi successivi:

Richiedere il numero OIB

L'acquirente ha anzitutto bisogno di un codice fiscale; bisogna quindi richiedere un numero OIB (Osobni Identifikacijski Broj), necessario a chiunque in Croazia voglia concludere negozi giuridici con atto notarile.

Come straniero ci sono tre vie. Per nostra esperienza la più semplice è ritirare l'OIB di persona sul posto oppure incaricare un avvocato sul posto. È rapido e di solito senza richieste di chiarimento.

• Di persona: presso la sede periferica competente dell'amministrazione fiscale croata Porezna uprava. Portare il passaporto e compilare la domanda per il numero OIB (pagina dell'amministrazione fiscale croata, in inglese).
• Online: i cittadini UE richiedono l'OIB dal 2014 tramite il portale dei cittadini croato e-Gradani. Qui scegliere il servizio “Electronic PIN (OIB) assignment” e, al momento dell'accesso, il proprio Paese. Si accede con l'identità elettronica del proprio Paese.
• Con procura: un avvocato presenta la domanda per lei. La procura deve essere in croato o essere tradotta.

Documenti: la domanda compilata e il passaporto, in originale da visionare e in copia.
Costi: di norma nessuno.
Durata: sul posto il numero viene di regola rilasciato subito. Online o con procura l'amministrazione fiscale evade le domande di stranieri entro otto giorni.

Conservi bene la conferma dell'OIB. Notaio, autorità e altre istituzioni la richiedono. Le servirà il numero anche in seguito, per esempio per trasferire le utenze di luce e acqua.

Poi si passa al (pre)contratto.

In linea di principio: un contratto di compravendita di un immobile sul suolo croato è soggetto al diritto croato, anche se per esempio venditore e acquirente non sono croati.

In Croazia spesso si conclude dapprima un contratto preliminare: con esso acquirente e venditore si danno un certo tempo per provvedere all'adempimento degli obblighi reciproci: l'acquirente ottiene questo tempo per poter procurare, per esempio, l'intero importo di acquisto, e il venditore deve eventualmente ancora chiarire / far completare documenti, per esempio le certificazioni energetiche e così via, necessari per un acquisto / una vendita legale dell'immobile. Dietro c'è il fatto che ciò richiede tempo e che questi documenti sono spesso a pagamento. Molti proprietari lo fanno solo quando sono sicuri di ricevere davvero il denaro.

Di solito nel contratto preliminare ci si accorda su un acconto / una prenotazione (per lo più 10%-20% del prezzo d'acquisto), dovuto subito dopo la firma del contratto preliminare.

È però anche del tutto possibile accordarsi con il proprietario per concludere soltanto il vero e proprio contratto di compravendita e saldare il prezzo in una sola volta, purché entrambe le parti abbiano tutto ciò che serve per un acquisto legale: documenti validi e completi e tutto il denaro.

Nel contratto preliminare vengono fissate tutte le condizioni di acquisto che compariranno poi anche nel contratto di compravendita. In Croazia questo contratto preliminare può essere redatto da un agente immobiliare autorizzato (in Croazia ci sono molti agenti con esame di Stato, che dovrebbero essere abilitati a queste attività) oppure da un avvocato. Il contenuto essenziale del contratto preliminare dovrebbe comprendere:

• Nomi e indirizzi delle parti contraenti

• Descrizione dell'immobile in tutti i punti rilevanti

• Estratto del libro fondiario, per verificare l'iscrizione dell'immobile

• Prova dell'assenza di debiti o dell'esistenza di gravami sull'immobile

• Prezzo d'acquisto concordato per l'immobile e importo dell'acconto.

• La data dell'appuntamento dall'avvocato (o dal notaio per l'autenticazione) per la firma del contratto di compravendita

• Le spese accessorie ed eventuali scadenze di pagamento rateale

• La data di consegna dell'immobile (pagamento e consegna)

• Accordi su che cosa succede se il contratto di compravendita non dovesse mai concludersi, sia per motivi di legalità dell'immobile sia perché le parti del contratto preliminare non rispettano le loro promesse.

Accordi consueti sono:

• L'acquirente perde l'acconto versato se recede dall'acquisto o non salda l'importo residuo entro il termine concordato.

• Il venditore, al contrario, deve pagare all'acquirente il doppio dell'acconto se nel termine vende comunque l'immobile ad altri o recede dalla vendita.

Nella fase di transizione tra contratto preliminare e contratto, che di solito dura tra 1 e 6 mesi (a seconda di ciò che resta da fare), l'avvocato o l'agente continua a lavorare alla gestione dell'acquisto. In linea di principio raccomandiamo di incaricare un avvocato di lingua tedesca o inglese (i cui costi però sono a carico dell'acquirente), che verifichi dal punto di vista giuridico la regolarità e la completezza dei documenti e ne risponda. Alcuni diritti relativi a immobili (o terreni) più vecchi sono nati sotto il diritto socialista della Jugoslavia, e i documenti possono risalire ancora a quell'epoca e oggi, sotto un diritto conforme all'UE, vanno valutati diversamente. In questa fase si verifica di nuovo anche l'estratto aggiornato del libro fondiario, anche per assicurarsi che nel frattempo i rapporti di proprietà o eventuali gravami non siano cambiati. Bisognerebbe inoltre cercare per tempo un traduttore / interprete ufficiale con esame di Stato. I contratti su immobili in Croazia devono essere redatti in croato, anche se per esempio venditore e acquirente provengono da un altro Paese / dallo stesso Paese. Anche le trattative e simili si svolgono per lo più in croato e bisogna fare attenzione che quanto detto corrisponda a quanto scritto. Inoltre un agente non è autorizzato dalla sua licenza né obbligato dalla sua attività a eseguire lavori di traduzione.

Per l'autenticazione del contratto di compravendita l'acquirente deve anzitutto far autenticare dal notaio la propria carta d'identità / il passaporto. L'indirizzo indicato sulla carta d'identità o il luogo di residenza sul passaporto dovrebbe coincidere con i dati del contratto di compravendita. Venditore e acquirente firmano quindi il contratto di compravendita alla presenza del notaio, e se possibile anche dell'avvocato e del traduttore, e il notaio lo autentica. È anche possibile che l'acquirente non sia presente alla firma notarile del contratto di compravendita; il venditore invece deve comparire davanti al notaio. L'acquirente paga poi al venditore l'importo residuo stabilito dal contratto (cosa che dovrebbe avvenire tramite una banca) e si procede alla consegna dell'immobile.

L'avvocato o l'agente incaricato presenta al tribunale il contratto di compravendita firmato e i documenti relativi, per ottenere l'autorizzazione all'iscrizione nel libro fondiario. Segue dapprima un blocco del libro fondiario (simile a una prenotazione del trasferimento) a nome dell'acquirente. Ottenuta l'autorizzazione, l'acquirente viene iscritto nel libro fondiario come proprietario. L'imposta sull'acquisto di immobili viene calcolata e all'acquirente viene inviata la relativa comunicazione. L'imposta è del 3% (dal 1.1.19) sul prezzo d'acquisto dell'immobile stabilito nel contratto di compravendita (non dell'arredo) oppure sul valore dell'immobile stabilito dall'amministrazione fiscale (se per esempio c'è il sospetto di una dichiarazione di prezzo inferiore al reale). Questo vale per l'acquisto come privato. Spesso è opportuno organizzare subito anche le necessarie registrazioni e volture: riguardano soprattutto la registrazione presso il comune, le modifiche ai contratti e alle fatture di luce / acqua / rifiuti / telefono e le assicurazioni per l'immobile consigliabili. In questo è di grande aiuto, come proprietario di un nuovo immobile in Croazia, avere una persona di riferimento per le piccole incombenze relative all'immobile. Noi e i nostri partner sul posto possiamo volentieri aiutarla o metterla in contatto con persone adatte, se non può / non vuole svolgere da sola queste attività, a volte lunghe.

Spese accessorie nell'acquisto di un immobile in Croazia: come regola pratica consigliamo ai nostri clienti di calcolare il 7-10% del prezzo d'acquisto per tutte le spese accessorie, così si è piuttosto sul sicuro.

Le voci principali sono:

a.) Imposta sull'acquisto di immobili: 3 % (dal 1.1.2019) (se l'acquisto avviene come privato, cittadino UE)

b.) Provvigione dell'agente: 3% (più IVA croata). Informazione sull'IVA: la legge prescrive (UStG, §3a, n. 3) di applicare l'imposta sul valore aggiunto del Paese in cui si trova l'immobile e di versarla lì.

c.) Costi dell'avvocato: 1% -1,5% più IVA croata (25%) - a seconda dell'impegno richiesto dalla struttura del contratto.

In Croazia raccomandiamo di default di rivolgersi a un avvocato per la redazione del contratto, la verifica della legalità e della completezza dei documenti per l'acquisto e così via, perché lì il notaio fa qualitativamente molto meno che in Europa centrale: cioè svolge solo la funzione di autenticazione.

Panorama Scouting ha a disposizione diversi avvocati specializzati. Se lo desidera, possiamo aiutarla nella mediazione.

d.) Spese notarili e altre (interprete, libro fondiario, registrazioni e volture e così via) - a seconda dell'impegno / secondo la tariffa locale. Può essere che il nostro partner sul posto le faccia un'offerta per procurarle un numero OIB, eseguire le volture, toglierle alcune pratiche e così via.

Spiegazioni un po' più approfondite su questi costi le trova qui: Spese accessorie nell'acquisto di immobili in Croazia.

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