Costituire una società / d.o.o. in Croazia per acquistare un immobile

La società si costituisce presso un notaio, al quale vanno presentati i dati dei soci fondatori, la denominazione, la sede e le attività che la società eserciterà. Dopo la costituzione il notaio deposita i documenti presso il tribunale commerciale e la società è costituita in breve tempo (pochi giorni). Poi occorre aprire un conto bancario e si può iniziare l'attività.

Acquisto di terreni agricoli in Croazia:

La costituzione di una società (d.o.o.) in Croazia è consigliabile se oltre alla casa si acquistano anche terreni agricoli, perché fino al 1° luglio 2023 era in vigore una moratoria sulla vendita di terreni agricoli a persone fisiche straniere. Nella pratica, però, non è ancora chiaro se una persona fisica straniera possa acquistare la proprietà di superfici agricole.

Affitto di immobili in Croazia e tassazione:

La costituzione di una società è consigliabile anche per chi vuole affittare immobili in Croazia a fini turistici. Soprattutto per il fatto che, se con l'affitto si guadagnano più di 39.816,84 euro all'anno (aggiornamento 2026: dal 2025 il limite di fatturato per la tassazione forfettaria è di 60.000 EUR all'anno) (sotto questo limite si paga un'imposta forfettaria o tassa sui posti letto, che varia a seconda del comune e va da 350 EUR a 1.500 EUR per posto letto all'anno), si entra per legge nel sistema dell'IVA. Ne consegue che il locatore deve pagare l'imposta sul reddito in base a entrate e spese effettive. L'aliquota dell'imposta sul reddito è del 20 % per importi fino a 47.780,28 EUR all'anno (aggiornamento 2026: l'aliquota più bassa vale dal 2025 fino a 60.000 EUR all'anno). Per importi più alti l'aliquota è del 30 %. Per le società, invece, l'aliquota dell'imposta sugli utili è del 10 % per importi fino a 995.421,06 EUR e del 18 % per importi più alti (aggiornamento 2026: dal 2023 il limite è di 1.000.000 EUR).

Esercitare l'attività di locazione di un immobile in Croazia tramite una d.o.o. offre anche maggiori possibilità di incentivi e di sviluppo dell'attività. Come persone giuridiche, i locatori sono più adatti a candidarsi agli incentivi del Ministero del Turismo e a quelli dei fondi UE nell'ambito del programma per lo sviluppo rurale e del programma per la competitività e la coesione. Inoltre, con la costituzione di una d.o.o. è possibile registrare numerose attività commerciali. In questo modo chi in Croazia vuole svolgere anche altre attività può registrarne più di una contemporaneamente, senza costi aggiuntivi in seguito.

Breve nota: se l'acquirente dell'immobile è cittadino di un paese terzo (non UE), il capitale sociale della società deve essere di almeno 26.550,00 EUR. Inoltre questo straniero deve assumere nella società almeno 3 croati. Il vantaggio di una società di questo tipo è che lo straniero può ottenere in questo modo un permesso di soggiorno e di lavoro in Croazia per un anno. Il permesso di soggiorno e di lavoro viene rinnovato ogni anno e dopo 5 anni è possibile ottenere un permesso di soggiorno di lungo periodo. Queste informazioni provengono dallo studio legale Vaic & Dvornicic di Rijeka (Fiume): www.vaic.hr