Affitto di immobili in Croazia ai turisti

Per ottenere il massimo rendimento dal nuovo immobile in Croazia come investimento, conviene puntare a un'occupazione della casa vacanza il più possibile continua per tutto l'anno. A differenza degli affitti di lungo periodo per gli immobili residenziali, con gli immobili in Croazia bisogna tener conto che il frequente avvicendarsi degli ospiti comporta un impegno maggiore, da gestire nel modo più professionale possibile per non irritare gli ospiti e non ricevere cattive recensioni sui portali di settore. A questo scopo ci sono alcune agenzie di lingua tedesca o inglese specializzate nell'affitto di case vacanza in Istria, nel Quarnaro e in Dalmazia. Di anno in anno la Croazia registra nuovi record nel settore turistico.

Consigli e informazioni sull'affitto di case vacanza ai turisti in Croazia - Panorama Scouting.

A far crescere i numeri non sono stati solo fattori come la paura del terrorismo (Egitto, Tunisia, Turchia) o le tensioni politiche, ma anche una grande quantità di nuove residenze di vacanza, che rispondono pienamente agli alti standard dell'Europa centrale. Per la Croazia prevediamo anche nei prossimi anni un ulteriore aumento dell'interesse per le case vacanza sulla costa adriatica croata. Anche se i prezzi degli immobili sulla costa sono saliti, esistono ancora opportunità molto interessanti e, nel confronto europeo con Italia, Spagna, Francia o Germania, i prezzi restano più bassi.

Quali condizioni servono per poter affittare un immobile in Croazia?

Per i cittadini UE come privati è possibile affittare un immobile in Croazia agli ospiti in vacanza senza grandi difficoltà. Per i proprietari di Paesi terzi valgono norme diverse: per poter affittare bisogna costituire un'impresa o una società in Croazia. Alcuni punti vanno comunque rispettati, anche dai cittadini UE:

• bisogna essere proprietari dell'immobile ed essere iscritti di conseguenza nel libro fondiario (in croato: “zemljisna knjiga”) e nel catasto.

• l'immobile deve avere un'autorizzazione all'uso (in croato: “uporabna dozvola”). È un documento molto importante, necessario assolutamente anche per l'acquisto di un immobile in Croazia. Se manca l'autorizzazione all'uso, non si può affittare oppure bisogna avviare onerose procedure di ricorso e simili.

• sono soddisfatti i requisiti minimi per l'affitto? A questo scopo serve un sopralluogo dell'appartamento, di norma eseguito da un addetto del comune competente. In seguito l'appartamento viene classificato. Dopo aver ottenuto la categorizzazione con un certo numero di stelle, deve applicare a proprie spese alla struttura, in modo ben visibile, una targa blu con il numero di stelle assegnate. Per la domanda di categorizzazione dell'immobile presso il comune servono la copia della carta d'identità / del passaporto e, se necessario, un certificato sanitario.

• Di regola bisogna ora richiedere all'ufficio del turismo locale un accesso online personale per l'affitto. Lì si trovano informazioni sulle imposte da pagare, sulla registrazione degli ospiti e così via.

• Infine, di norma bisogna richiedere anche un numero PDV (partita IVA). Lo si fa presso l'ufficio delle imposte croato (di regola la pratica si può svolgere online). I cittadini tedeschi di solito hanno bisogno di un cosiddetto certificato di residenza fiscale rilasciato dall'ufficio delle imposte del luogo di residenza (a causa della convenzione contro le doppie imposizioni) per poter richiedere un numero PDV in Croazia.

Se ora è autorizzato ad affittare il suo immobile in Croazia agli ospiti in vacanza, può farlo in privato, tramite agenzie di affitto locali oppure tramite portali come kroati, booking, airbnb e simili.

Importante: le norme di legge (registrazione online degli ospiti, pagamento della tassa di soggiorno e dell'imposta sui posti letto e così via) vanno assolutamente rispettate. Qui si eseguono in parte controlli severi e, se non ci si è attenuti a queste norme, ci si può aspettare sanzioni pesanti. Si consiglia di far gestire l'affitto da un'agenzia apposita.

1. Quando si ottengono i redditi da locazione più alti?

Tenere conto delle vacanze scolastiche! Di gran lunga i redditi da locazione più alti si ottengono durante le vacanze scolastiche: in proposito conviene guardare soprattutto ai Paesi da cui arriva la maggior parte dei turisti in Croazia. Nel 2025 la Croazia ha registrato un anno record, con circa 21,8 milioni di arrivi e oltre 110 milioni di pernottamenti. Il gruppo di ospiti più numeroso è ancora quello dei tedeschi, il che facilita ulteriormente la comunicazione per i locatori di lingua tedesca. Conviene tenere d'occhio anche il calendario delle vacanze di austriaci, italiani e cechi ed escludere questi periodi dall'uso personale.

2. Marketing: mettere in risalto i vantaggi della posizione del suo immobile!

Il suo immobile ha una vera peculiarità? Ci sono grandi eventi, mostre, fiere o festival nelle vicinanze? Vicino all'immobile c'è un parco naturale o ci sono luoghi particolari per il relax, oppure una grande offerta per il tempo libero? Metta in risalto questi vantaggi nell'annuncio e tenga aggiornata la sua offerta.

3. Marketing: quali dotazioni “attirano” gli ospiti in vacanza?

A quale target vuole affittare? Attenzione: “l'esca deve piacere al pesce, non al pescatore”. Definisca un target a cui il suo immobile si adatta meglio. Alcuni requisiti irrinunciabili, come una connessione internet stabile e veloce, la vicinanza al mare, la vista mare, la piscina, il balcone e così via, sono importanti per tutti i target, ma ci sono differenze notevoli nelle esigenze di coppie, viaggiatori d'affari o famiglie. Se vuole affittare soprattutto a famiglie, badi a un arredamento a misura di bambino. Se l'affitto a viaggiatori d'affari deve avere la priorità, badi per esempio a orari flessibili di check-in e check-out, al pagamento con carta e così via. Qui di seguito alcune dotazioni che, per nostra esperienza, rendono molto spesso soddisfatti gli ospiti:

• Piscina a sfioro (infinity)

• Accesso per persone con disabilità / ascensore

• Accesso WLAN con connessione a banda larga

• Piccoli regali e gentilezze come cesti di frutta, riviste, una bottiglia di spumante in frigorifero, specialità locali, una bottiglia di vino e così via

• Arredamento, tecnologia (TV, impianti audio, console di gioco) e mobili moderni

• Articoli per l'igiene

• Può offrire ai suoi ospiti dei pasti, in particolare la colazione (magari nel bar vicino)?

• Materiale informativo sulla zona, possibilità di escursioni e così via

• Molto importante è anche un arredamento adatto e moderno per le case vacanza destinate all'affitto. Si faccia consigliare volentieri in merito - ulteriori informazioni: Interior design in Croazia.

4. Fidelizzi i clienti!

Solo gli ospiti soddisfatti tornano. Con piccole attenzioni e un immobile sempre pulito non solo rende contenti gli ospiti che ha già, ma nel caso ideale li trasforma in clienti abituali. I clienti abituali richiedono molto spesso poche spese pubblicitarie o nessuna e di norma è più facile riconquistarli che acquisire nuovi clienti. Resti quindi in contatto con i suoi clienti. Invii per esempio un biglietto di auguri a Natale o a Capodanno ai clienti già acquisiti.

5. Si faccia registrare in Croazia come locatore, ai fini dell'IVA e dell'imposta sul reddito.

Ricordi di dichiarare le intenzioni di affitto in Croazia. L'obbligo di registrazione e l'obbligo fiscale dei non residenti dipendono dal fatto che la casa sia affittata direttamente ai turisti o tramite un'agenzia di viaggi. Se la casa viene affittata direttamente ai turisti come privato, i non residenti hanno l'obbligo di registrarsi nel sistema dell'IVA in Croazia prima del primo affitto. L'imposta sul reddito può essere pagata in forma forfettaria, e a questo scopo va presentata una domanda. Costituire una società non è obbligatorio, ma naturalmente anche una società può acquistare un immobile e organizzare l'affitto come società. In questo caso sussiste ovviamente anche l'obbligo di tenere una contabilità croata. Ulteriori informazioni sulla costituzione di una società / d.o.o. in Croazia