Studio autunno 2026
Prezzi immobiliari in Croazia 2026: prezzi al m² sulla costa e sulle isole
Aggiornamento: settembre 2026 | Rilevazione: Panorama Scouting GmbH | Base: 7.248 annunci attuali, di cui 3.884 case e ville, 3.364 appartamenti, pubblicato il 16.09.2026
A settembre 2026 Panorama Scouting ha analizzato 7.248 annunci pubblici di vendita di case, ville e appartamenti in tutte le regioni costiere della Croazia, da Umag a Cavtat, comprese tutte le isole maggiori. Lo studio riporta i prezzi richiesti al m² di superficie abitabile.
Sono stati analizzati annunci pubblicamente accessibili, verificati il 15 settembre 2026. Oltre a regioni e località, lo studio mostra le maggiorazioni per la vista mare, la posizione direttamente sul mare e la nuova costruzione, oltre all'andamento dal 2020.
Mappa: prezzi immobiliari per località
La mappa mostra tutte le 40 località e piccole aree analizzate. Il colore corrisponde al prezzo medio richiesto al m². Passando con il mouse o toccando una località compaiono i prezzi medi di case e appartamenti e il confronto con lo studio 2025.
I risultati principali
- Il prezzo medio richiesto sulla costa croata a settembre 2026 è di 4.180 EUR/m², per case e ville di 3.950 EUR/m², per appartamenti di 4.440 EUR/m². Rispetto allo studio 2025 (3.880 EUR/m²) la variazione è del +8%.
- Le regioni più care sono Dalmazia meridionale (4.560 EUR/m²) e Dalmazia centrale (4.410 EUR/m²). Le località più care sono Dubrovnik (6.680 EUR/m²), Split (5.750 EUR/m²) e Rovinj (5.560 EUR/m²).
- I prezzi più bassi si trovano a Senj (2.930 EUR/m²), Ploce / Peljesac (3.290 EUR/m²) e isola di Rab (3.380 EUR/m²).
- Per la posizione direttamente sul mare si paga in media il 16% in più rispetto a una posizione a oltre 300 m dall'acqua. La vista mare costa il 9% in più, la nuova costruzione il 22% in più rispetto a un immobile esistente.
- Le tabelle per regione più in basso mostrano i prezzi medi di ogni località, con il confronto rispetto allo studio 2025.
La Croazia a confronto con Italia, Spagna, Maiorca e Francia
Come si colloca la costa croata rispetto ai mercati classici delle seconde case sul Mediterraneo? La classifica mostra i prezzi medi richiesti al m² nelle regioni costiere. Per gli altri paesi provengono dai grandi portali immobiliari, per la Croazia da questo studio. Con 4.180 EUR/m² la costa croata si trova a metà classifica: sotto Maiorca, la Costa Azzurra e la sponda settentrionale dell'Adriatico intorno a Grado e Lignano, allo stesso livello della Costa del Sol, sopra Liguria, Sardegna, Riviera romagnola, Puglia e Costa Blanca. I valori sono confrontabili solo in modo approssimativo, perché ogni fonte delimita il territorio in modo un po' diverso. Questo studio conta case e appartamenti nelle località costiere, esclusi gli immobili da ristrutturare, e per questo tende a valori più alti. I portali contano tutti gli annunci di una provincia o di una regione, per l'Adriatico italiano solo gli appartamenti nei comuni con Bandiera Blu.
Prezzi medi richiesti in EUR/m². Fonti: costa croata: Panorama Scouting, settembre 2026. Maiorca, Costa del Sol, Costa Blanca: idealista, agosto 2026. Costa Azzurra: Meilleurs Agents, settembre 2026, media di appartamenti e case nel dipartimento Alpes-Maritimes. Liguria, Friuli, Veneto, Emilia-Romagna, Puglia: Casa.it, analisi delle località costiere con Bandiera Blu, maggio 2026, appartamenti. Sardegna settentrionale: idealista, agosto 2026, provincia di Gallura.
© Panorama Scouting GmbH 2026
Andamento dei prezzi immobiliari in Croazia dal 2014
Dal 2014 Panorama Scouting rileva i prezzi richiesti sulla costa croata con lo stesso metodo. Fino al 2017 i prezzi al metro quadro sono rimasti stabili intorno ai 2.000 EUR, dal 2020 aumentano in modo netto a ogni rilevazione. I prezzi degli appartamenti sono più che raddoppiati dal 2015, case e ville oggi sono più care del 93% rispetto al 2015. La distanza tra appartamenti e case è cresciuta costantemente.
Prezzi medi richiesti in EUR/m² di superficie abitabile sulla costa croata. Percentuali: variazione del valore totale rispetto alla rilevazione precedente. Valori dal 2014 al 2025 dallo studio Prezzi immobiliari in Croazia 2025 di Panorama Scouting, valore 2026 dalla rilevazione attuale, aggiornamento: settembre 2026.
Andamento dei prezzi immobiliari per regione costiera
I valori 2020, 2022 e 2025 provengono dalle rilevazioni precedenti di Panorama Scouting, il valore 2026 dallo studio attuale, aggiornamento: settembre 2026. Si tratta sempre di prezzi medi al m² per case e appartamenti insieme.
| Regione | 2020 | 2022 | 2025 | 2026 | Variazione rispetto al 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Istria | 2.310 | 3.150 | 3.940 | 4.350 | +10% ▲ |
| Quarnaro | 2.290 | 2.952 | 3.780 | 4.010 | +6% ▲ |
| Dalmazia settentrionale | 2.110 | 2.810 | 3.630 | 3.910 | +8% ▲ |
| Dalmazia centrale | 2.750 | 3.440 | 4.090 | 4.410 | +8% ▲ |
| Dalmazia meridionale | 2.910 | 3.340 | 4.540 | 4.560 | 0% ► |
| Costa croata / isole | 2.400 | 3.090 | 3.880 | 4.180 | +8% ▲ |
Prezzi medi al m² per tipo di immobile
Base: 3.884 case e ville, 3.364 appartamenti, aggiornamento: settembre 2026
| Regione | Casa / villa | Appartamento | Totale | Casa rispetto al 2025 | Appart. rispetto al 2025 | Annunci |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Istria | 4.100 | 4.610 | 4.350 | +8% | +12% | 1.176 |
| Quarnaro | 3.590 | 4.500 | 4.010 | +6% | +8% | 1.880 |
| Dalmazia settentrionale | 3.780 | 4.030 | 3.910 | +12% | +4% | 1.857 |
| Dalmazia centrale | 4.280 | 4.580 | 4.410 | +4% | +13% | 1.855 |
| Dalmazia meridionale | 4.120 | 5.210 | 4.560 | +1% | +3% | 480 |
| Costa croata / isole | 3.950 | 4.440 | 4.180 | +9% | +7% | 7.248 |
Maggiorazioni di prezzo secondo le caratteristiche dell'immobile
Come negli anni precedenti, oltre a regioni e località lo studio rileva le caratteristiche che dal punto di vista dell'acquirente influiscono in modo determinante sul valore di un immobile: la vicinanza al mare (diretta = fino a 30 m, vicina = da 31 a 300 m, lontana = oltre 300 m), la vista mare e l'età dell'immobile (nuova costruzione = anno di costruzione dal 2021).
| Fattore di prezzo | Maggiorazione 2022 | Maggiorazione 2025 | Maggiorazione set. 2026 | Tendenza |
|---|---|---|---|---|
| Direttamente sul mare | +45% | +62% | +16% | ▼ |
| Vista mare | +24% | +29% | +9% | ▼ |
| Nuova costruzione | +31% | +27% | +22% | ▼ |
Maggiorazione = prezzo più alto al m² rispetto al rispettivo gruppo di confronto: posizione lontana dal mare, senza vista mare, edificio esistente. Valori 2022 e 2025 dagli studi precedenti.
Prezzi secondo la vicinanza al mare
Base: 2.436 annunci con indicazione utilizzabile della distanza dal mare
| Regione | Casa / villa | Appartamento | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| diretta (da 0 a 30 m) | vicina (da 31 a 300 m) | lontana (oltre 300 m) | diretta (da 0 a 30 m) | vicina (da 31 a 300 m) | lontana (oltre 300 m) | |
| Istria | 5.510 | 4.780 | 3.630 | 4.460 | 4.820 | 4.670 |
| Quarnaro | 3.690 | 3.540 | 3.990 | 4.320 | 4.530 | 4.610 |
| Dalmazia settentrionale | 4.970 | 3.680 | 3.580 | 5.000 | 3.990 | 3.510 |
| Dalmazia centrale | 4.890 | 3.720 | 4.140 | 4.280 | 4.490 | 3.780 |
| Dalmazia meridionale | 4.600 | 4.710 | 4.380 | 3.890 | 4.240 | 4.640 |
| Costa croata / isole | 4.660 | 3.810 | 3.840 | 4.680 | 4.330 | 4.160 |
Prezzi con e senza vista mare
| Regione | Casa / villa | Appartamento | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| con vista mare | senza vista mare | Maggiorazione | con vista mare | senza vista mare | Maggiorazione | |
| Istria | 4.230 | 3.980 | 250 | 4.840 | 4.350 | 490 |
| Quarnaro | 3.850 | 3.410 | 440 | 4.540 | 4.460 | 80 |
| Dalmazia settentrionale | 4.090 | 3.570 | 520 | 4.210 | 3.860 | 350 |
| Dalmazia centrale | 4.490 | 4.080 | 410 | 4.590 | 4.570 | 20 |
| Dalmazia meridionale | 4.910 | 3.700 | 1.210 | 5.270 | 5.170 | 100 |
| Costa croata / isole | 4.230 | 3.730 | 500 | 4.550 | 4.360 | 190 |
Confronto tra nuova costruzione ed edifici esistenti
Base: 2.970 nuove costruzioni con anno di costruzione dal 2021, 2.077 edifici esistenti con indicazione dell'anno di costruzione
| Regione | Nuova costruzione, anno di costruzione dal 2021 | Edificio esistente, anno di costruzione fino al 2020 | Maggiorazione |
|---|---|---|---|
| Istria | 4.770 | 3.860 | 910 |
| Quarnaro | 4.740 | 3.640 | 1.100 |
| Dalmazia settentrionale | 4.250 | 3.200 | 1.050 |
| Dalmazia centrale | 4.680 | 4.170 | 510 |
| Dalmazia meridionale | 5.050 | 4.550 | 500 |
| Costa croata / isole | 4.570 | 3.740 | 830 |
Prezzi immobiliari 2026: Istria
* dal punto di vista amministrativo appartiene al Quarnaro, non è incluso nei valori medi della regione Istria.
In Istria il prezzo medio richiesto a settembre 2026 è di 4.350 EUR/m². Case e ville costano in media 4.100 EUR/m², gli appartamenti 4.610 EUR/m². La base è di 1.176 annunci, di cui case: 592, appartamenti: 584.
Le località più care sono Rovinj (5.560 EUR/m²), Umag (5.150 EUR/m²) e Novigrad (4.490 EUR/m²). I prezzi più bassi si trovano a Pula (3.480 EUR/m²). All'interno della regione la forbice è quindi di 2.080 EUR/m².
In Istria la maggiorazione per la vista mare è del 6% per le case, pari a 250 EUR/m², e del 11% per gli appartamenti. Le nuove costruzioni con anno di costruzione dal 2021 costano 4.770 EUR/m², il 24% in più rispetto agli edifici esistenti (3.860 EUR/m²).
Rispetto allo studio 2025 (3.940 EUR/m²) la variazione nella regione è del +10%. Per orientamento la tabella riporta anche le località Lovran / Moscenicka Draga e Opatija. Rientrano nella media solo della propria regione. Un clic su una località nella grande mappa in alto porta direttamente alla riga corrispondente della tabella.
| Istria | Casa / villa | Appartamento | 2026 | 2025 | Variazione rispetto al 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rovinj | 5.110 | 5.880 | 5.560 | 5.090 | +9% ▲ |
| Umag | 4.590 | 5.610 | 5.150 | 3.930 | +31% ▲ |
| Novigrad | 4.360 | 4.610 | 4.490 | 4.210 | +7% ▲ |
| Porec | 3.960 | 4.190 | 4.060 | 4.090 | -1% ▼ |
| Medulin | 3.650 | 4.050 | 3.860 | 3.780 | +2% ▲ |
| Labin / Rabac | 3.960 | 3.640 | 3.840 | 3.560 | +8% ▲ |
| Pula | 3.440 | 3.520 | 3.480 | 3.300 | +5% ▲ |
| Opatija* | 3.980 | 5.770 | 4.990 | 5.340 | -7% ▼ |
| Lovran / Moscenicka Draga* | 4.150 | 5.250 | 4.390 | 4.050 | +8% ▲ |
| Istria | 4.100 | 4.610 | 4.350 | 3.940 | +10% |
Prezzi immobiliari 2026: Quarnaro
Nel Quarnaro il prezzo medio richiesto a settembre 2026 è di 4.010 EUR/m². Case e ville costano in media 3.590 EUR/m², gli appartamenti 4.500 EUR/m². La base è di 1.880 annunci, di cui case: 1.009, appartamenti: 871.
Le località più care sono Opatija (4.990 EUR/m²), isola di Krk (4.730 EUR/m²) e Lovran / Moscenicka Draga (4.390 EUR/m²). I prezzi più bassi si trovano a Senj (2.930 EUR/m²). All'interno della regione la forbice è quindi di 2.060 EUR/m².
Nel Quarnaro la maggiorazione per la vista mare è del 13% per le case, pari a 440 EUR/m², e del 2% per gli appartamenti. Le nuove costruzioni con anno di costruzione dal 2021 costano 4.740 EUR/m², il 30% in più rispetto agli edifici esistenti (3.640 EUR/m²).
Rispetto allo studio 2025 (3.780 EUR/m²) la variazione nella regione è del +6%. Per orientamento la tabella riporta anche la località isola di Pag. Rientra nella media solo della propria regione. Un clic su una località nella grande mappa in alto porta direttamente alla riga corrispondente della tabella.
| Quarnaro | Casa / villa | Appartamento | 2026 | 2025 | Variazione rispetto al 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Opatija | 3.980 | 5.770 | 4.990 | 5.340 | -7% ▼ |
| isola di Krk | 4.400 | 5.040 | 4.730 | 4.780 | -1% ▼ |
| Lovran / Moscenicka Draga | 4.150 | 5.250 | 4.390 | 4.050 | +8% ▲ |
| isole di Cres / Losinj | 3.400 | 4.690 | 4.070 | 3.730 | +9% ▲ |
| Novi Vinodolski | 3.280 | 4.420 | 4.060 | 3.180 | +28% ▲ |
| Rijeka | 3.410 | 4.610 | 4.050 | 3.200 | +27% ▲ |
| Crikvenica | 3.480 | 4.450 | 3.980 | 3.530 | +13% ▲ |
| Karlobag / Starigrad Paklenica | 3.650 | 3.620 | 3.640 | 3.010 | +21% ▲ |
| isola di Rab | 3.250 | 3.920 | 3.380 | 2.680 | +26% ▲ |
| Senj | 2.390 | 3.380 | 2.930 | 2.850 | +3% ▲ |
| isola di Pag* | 3.550 | 3.790 | 3.690 | 3.350 | +10% ▲ |
| Quarnaro | 3.590 | 4.500 | 4.010 | 3.780 | +6% |
* non incluso nei valori medi del Quarnaro, assegnazione: Dalmazia settentrionale.
Prezzi immobiliari 2026: Dalmazia settentrionale
In Dalmazia settentrionale il prezzo medio richiesto a settembre 2026 è di 3.910 EUR/m². Case e ville costano in media 3.780 EUR/m², gli appartamenti 4.030 EUR/m². La base è di 1.857 annunci, di cui case: 906, appartamenti: 951.
Le località più care sono Primosten / Rogoznica (4.390 EUR/m²), isola di Vir / Nin (4.180 EUR/m²) e Zadar (4.170 EUR/m²). I prezzi più bassi si trovano a Vodice / Sibenik (3.500 EUR/m²). All'interno della regione la forbice è quindi di 890 EUR/m².
In Dalmazia settentrionale la maggiorazione per la vista mare è del 15% per le case, pari a 520 EUR/m², e del 9% per gli appartamenti. Le nuove costruzioni con anno di costruzione dal 2021 costano 4.250 EUR/m², il 33% in più rispetto agli edifici esistenti (3.200 EUR/m²).
Rispetto allo studio 2025 (3.630 EUR/m²) la variazione nella regione è del +8%. Per orientamento la tabella riporta anche la località Karlobag / Starigrad Paklenica. Rientra nella media solo della propria regione. Un clic su una località nella grande mappa in alto porta direttamente alla riga corrispondente della tabella.
| Dalmazia settentrionale | Casa / villa | Appartamento | 2026 | 2025 | Variazione rispetto al 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Primosten / Rogoznica | 4.530 | 4.270 | 4.390 | 4.140 | +6% ▲ |
| isola di Vir / Nin | 3.920 | 4.440 | 4.180 | 3.240 | +29% ▲ |
| Zadar | 4.040 | 4.280 | 4.170 | 4.030 | +3% ▲ |
| isola di Murter / Tisno | 3.790 | 4.070 | 3.920 | 3.270 | +20% ▲ |
| Biograd na Moru | 3.530 | 4.120 | 3.840 | 3.620 | +6% ▲ |
| isola di Pag | 3.550 | 3.790 | 3.690 | 3.350 | +10% ▲ |
| Ugljan / Pasman / Dugi Otok | 3.580 | 3.860 | 3.680 | 3.300 | +12% ▲ |
| Vodice / Sibenik | 3.520 | 3.470 | 3.500 | 3.310 | +6% ▲ |
| Karlobag / Starigrad Paklenica* | 3.650 | 3.620 | 3.640 | 3.010 | +21% ▲ |
| Dalmazia settentrionale | 3.780 | 4.030 | 3.910 | 3.630 | +8% |
* non incluso nei valori medi della Dalmazia settentrionale, assegnazione: Quarnaro.
Prezzi immobiliari 2026: Dalmazia centrale
In Dalmazia centrale il prezzo medio richiesto a settembre 2026 è di 4.410 EUR/m². Case e ville costano in media 4.280 EUR/m², gli appartamenti 4.580 EUR/m². La base è di 1.855 annunci, di cui case: 1.089, appartamenti: 766.
Le località più care sono Split (5.750 EUR/m²), isola di Hvar (4.580 EUR/m²) e isola di Vis (4.570 EUR/m²). I prezzi più bassi si trovano a isola di Solta (3.770 EUR/m²). All'interno della regione la forbice è quindi di 1.980 EUR/m².
In Dalmazia centrale la maggiorazione per la vista mare è del 10% per le case, pari a 410 EUR/m², e del 0% per gli appartamenti. Le nuove costruzioni con anno di costruzione dal 2021 costano 4.680 EUR/m², il 12% in più rispetto agli edifici esistenti (4.170 EUR/m²).
Rispetto allo studio 2025 (4.090 EUR/m²) la variazione nella regione è del +8%. Per orientamento la tabella riporta anche la località Primosten / Rogoznica. Rientra nella media solo della propria regione. Un clic su una località nella grande mappa in alto porta direttamente alla riga corrispondente della tabella.
| Dalmazia centrale | Casa / villa | Appartamento | 2026 | 2025 | Variazione rispetto al 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Split | 5.380 | 6.190 | 5.750 | 4.700 | +22% ▲ |
| isola di Hvar | 4.620 | 4.530 | 4.580 | 6.220 | -26% ▼ |
| isola di Vis | 4.330 | 5.270 | 4.570 | 4.610 | -1% ▼ |
| isola di Brac | 4.300 | 4.450 | 4.350 | 3.950 | +10% ▲ |
| Omis | 4.080 | 4.500 | 4.250 | 4.350 | -2% ▼ |
| Makarska | 3.890 | 4.580 | 4.250 | 3.710 | +15% ▲ |
| isola di Ciovo / Trogir | 3.920 | 4.010 | 3.960 | 3.540 | +12% ▲ |
| Kastela | 3.860 | 3.830 | 3.850 | – | – |
| isola di Solta | 3.970 | 2.960 | 3.770 | 3.260 | +16% ▲ |
| Primosten / Rogoznica* | 4.530 | 4.270 | 4.390 | 4.140 | +6% ▲ |
| Dalmazia centrale | 4.280 | 4.580 | 4.410 | 4.090 | +8% |
* non incluso nei valori medi della Dalmazia centrale, assegnazione: Dalmazia settentrionale.
Prezzi immobiliari 2026: Dalmazia meridionale
In Dalmazia meridionale il prezzo medio richiesto a settembre 2026 è di 4.560 EUR/m². Case e ville costano in media 4.120 EUR/m², gli appartamenti 5.210 EUR/m². La base è di 480 annunci, di cui case: 288, appartamenti: 192.
Le località più care sono Dubrovnik (6.680 EUR/m²), Cavtat / Konavle (4.770 EUR/m²) e isola di Korcula (3.990 EUR/m²). I prezzi più bassi si trovano a Ploce / Peljesac (3.290 EUR/m²). All'interno della regione la forbice è quindi di 3.390 EUR/m².
In Dalmazia meridionale la maggiorazione per la vista mare è del 33% per le case, pari a 1.210 EUR/m², e del 2% per gli appartamenti. Le nuove costruzioni con anno di costruzione dal 2021 costano 5.050 EUR/m², il 11% in più rispetto agli edifici esistenti (4.550 EUR/m²).
Rispetto allo studio 2025 (4.540 EUR/m²) la variazione nella regione è del 0%. Il valore resta stabile nonostante la crescita marcata nelle altre località. Il motivo è il peso di Dubrovnik: su questa città ricadono 135 dei 480 annunci della regione. Il suo livello di prezzo di 6.680 EUR/m² determina la media e rispetto al 2025 è quasi invariato (-1%). Un clic su una località nella grande mappa in alto porta direttamente alla riga corrispondente della tabella.
| Dalmazia meridionale | Casa / villa | Appartamento | 2026 | 2025 | Variazione rispetto al 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubrovnik | 6.390 | 6.920 | 6.680 | 6.740 | -1% ▼ |
| Cavtat / Konavle | 4.560 | 5.320 | 4.770 | 4.280 | +11% ▲ |
| isola di Mljet (n.s.) | 4.350 | 2.420 | 4.130 | – | – |
| isola di Korcula | 3.890 | 4.220 | 3.990 | 3.270 | +22% ▲ |
| Ploce / Peljesac | 2.850 | 3.950 | 3.290 | 2.440 | +35% ▲ |
| isola di Lastovo (n.s.) | 2.310 | 3.880 | 3.010 | 2.390 | +26% ▲ |
| Dalmazia meridionale | 4.120 | 5.210 | 4.560 | 4.540 | 0% |
Metodologia e base di dati
Lo studio Prezzi immobiliari in Croazia 2026 si basa su 7.248 annunci pubblici di vendita di case, ville e appartamenti nelle contee costiere di Istria, Primorsko-Goranska, Lika-Senj, Zadar, Sibenik-Knin, Split-Dalmazia e Dubrovnik-Neretva. Gli annunci sono stati rilevati a settembre 2026 da inserzioni pubblicamente accessibili.
Sono stati esclusi gli immobili da ristrutturare, i ruderi e le costruzioni al grezzo, così come gli annunci con un prezzo al metro quadro del tutto inverosimile. Gli immobili pubblicati più volte sono stati contati una sola volta. Lo studio riporta le medie aritmetiche dei prezzi richiesti al m² di superficie abitabile. I prezzi richiesti possono discostarsi dai prezzi di acquisto effettivi. Le località con meno di 30 annunci sono contrassegnate con (n.s.). I valori di confronto 2020, 2022 e 2025 provengono dagli studi precedenti di Panorama Scouting, l'assegnazione delle località alle regioni è invariata dal 2025.
© Panorama Scouting GmbH 2026, tutti i diritti riservati. Fonte in caso di utilizzo dei dati: Panorama Scouting, studio Prezzi immobiliari in Croazia 2026, aggiornamento: settembre 2026.