Diritto immobiliare in Croazia | Aspetti legali | Contratto di compravendita

Le disposizioni della Costituzione croata stabiliscono che gli stranieri possono acquistare la proprietà di immobili in Croazia, alle condizioni previste dalla legge e ancorate nella legge sulla proprietà. Da questa legge risulta che le persone fisiche o giuridiche dell'Unione europea possono acquistare la proprietà di immobili alle stesse condizioni delle persone fisiche o giuridiche croate. Attenzione: ci sono limitazioni per alcuni tipi di immobili, come terreni agricoli e forestali, boschi e aree naturali protette. L'acquisto di immobili in Croazia può avvenire in 2 modi diversi:

a) come persona fisica o giuridica straniera oppure

b) tramite una persona giuridica croata.

Per poter stipulare in Croazia un contratto per l'acquisto di un immobile serve, sia come persona fisica straniera sia come persona giuridica straniera, un codice fiscale croato, il numero OIB, che l'ufficio delle imposte competente rilascia di norma entro 24 ore. Dopo il rilascio del numero OIB è possibile stipulare con il venditore un contratto di compravendita e far autenticare dal notaio la firma del venditore.

Perché un contratto di compravendita di un immobile in Croazia sia valido, deve esistere una versione croata del contratto. Giuridicamente fa sempre fede la versione croata.

In Croazia prima del vero e proprio contratto di compravendita c'è spesso una sorta di contratto preliminare, con un acconto del 10%, perché il venditore deve spesso adempiere ancora a certi obblighi prima della stipula del contratto vero e proprio, per esempio la cancellazione di ipoteche, la prova che si tratta di terreno edificabile, la prova che l'oggetto della vendita ha accesso alla strada pubblica e così via. Per l'acquirente è consueta una certa garanzia tramite

a) annotazione della proprietà e / o

b) ipoteca.

Il consenso all'iscrizione della proprietà viene poi autenticato insieme al contratto di compravendita, e il consenso all'iscrizione (clausula intabulandi) viene depositato presso il notaio. Solo quando tutti gli obblighi del contratto di compravendita sono adempiuti, viene pagato il prezzo d'acquisto intero. E solo dopo viene consegnato dal notaio il consenso all'iscrizione e la persona fisica o giuridica straniera può farsi iscrivere come proprietario presso l'ufficio del libro fondiario. Il contratto di compravendita deve avere forma scritta ed è necessario farlo autenticare dal notaio. Solo quando il contratto di compravendita è registrato presso l'ufficio del libro fondiario, la persona fisica o giuridica straniera ha acquistato la proprietà. Avvocati internazionali con esperienza nel diritto immobiliare in Croazia raccomandano questa procedura per dare sicurezza agli acquirenti, in modo che non si mettano nelle mani di venditori croati e non vengano versate grosse somme “sulla fiducia”. Se per esempio esiste un contratto senza consenso all'iscrizione, l'acquirente può certo citare in giudizio il venditore, ma la pratica mostra che questo non è molto efficace e che tali procedimenti possono durare anche più di 10 anni.

La durata dell'iscrizione nel libro fondiario varia da zona a zona. Nelle città più grandi l'iscrizione della proprietà può richiedere 1-2 settimane, mentre nei piccoli centri e sulle isole può richiedere anche più tempo. Nel nord della Croazia le iscrizioni tendono a essere più rapide che nel sud. È importante che la richiesta di cambio del proprietario venga presentata al tribunale competente subito dopo la stipula del contratto.

Per farsi iscrivere presso l'ufficio del libro fondiario in Croazia, l'acquirente ha bisogno dei seguenti documenti:

» contratto di compravendita o altro contratto su diritti reali, in originale o in copia autenticata

» una conferma (solo originale) dell'ufficio edilizio locale che l'immobile si trova all'interno dell'area edificabile.

» una prova della cittadinanza dell'acquirente straniero

» per le persone fisiche: copia autenticata del passaporto

» per le persone giuridiche: visura del registro delle imprese

Vantaggi: a) possibilità illimitata di acquistare terreni agricoli e forestali / boschi b) motivi fiscali, per esempio in Croazia non si pagano imposte sulla rivendita di quote societarie, e così si aggira l'imposta sull'acquisto di immobili. Secondo il diritto croato è anche possibile conferire un immobile in una società come conferimento di capitale, operazione che pure non è soggetta all'imposta sul trasferimento di proprietà.

Ulteriori informazioni sulla costituzione di una società croata / d.o.o.

Chiarite le questioni giuridiche, si passa alla scelta: comprare una casa in Croazia, comprare un appartamento in Croazia oppure comprare un terreno in Croazia.