Domande frequenti sull'acquisto di immobili in Croazia

Sì. Dall'adesione della Croazia all'UE i cittadini di Stati UE e SEE possono acquistare immobili in gran parte come i cittadini croati. Per i cittadini svizzeri e per i cittadini di Stati non UE valgono regole particolari, che spieghiamo nei punti seguenti.

Cittadini e persone giuridiche degli Stati membri dell'UE, nonché di Islanda, Liechtenstein e Norvegia acquistano immobili in linea di principio alle stesse condizioni dei cittadini croati. Non è necessaria l'autorizzazione del ministro competente. Sono esclusi alcuni ambiti, in particolare i terreni agricoli.

In linea di principio anche i cittadini svizzeri possono acquistare immobili alle stesse condizioni dei cittadini croati. Per l'iscrizione della proprietà nel libro fondiario va però presentato in aggiunta un certificato di soggiorno temporaneo in Croazia.

I cittadini di Paesi al di fuori dell'UE, del SEE e della Svizzera possono acquisire la proprietà se tra il loro Stato d'origine e la Croazia esiste reciprocità. In questi casi è necessaria l'autorizzazione del ministero competente, da richiedere per iscritto.

Come cittadino UE o SEE no. I cittadini di Stati non UE per l'acquisto necessitano dell'autorizzazione del Ministero della Giustizia e dell'Amministrazione a Zagabria, che viene rilasciata nell'ambito di un procedimento amministrativo.

Per i terreni agricoli valgono norme di legge particolari, che si discostano dall'acquisto di normali immobili edificabili e residenziali. Chi vuole acquistare questi terreni dovrebbe farlo verificare prima da un legale. Una soluzione usata spesso è l'acquisto tramite una società croata.

Gli acquirenti stranieri possono costituire una società croata (d.o.o.) e acquistare immobili tramite essa - ciò viene usato tra l'altro per acquistare terreni fuori dalle zone edificabili o per organizzare l'affitto turistico. Una società comporta obblighi e costi continui; se necessario La mettiamo in contatto con avvocati e commercialisti specializzati.

Lo svolgimento comprende in sostanza: scelta e visita dell'immobile, accordo verbale su prezzo e condizioni, richiesta del numero OIB, verifica legale dei documenti, eventualmente stipula di un contratto preliminare con caparra, stipula del contratto di compravendita con autenticazione notarile e infine l'iscrizione nel libro fondiario.

L'OIB (Osobni Identifikacijski Broj) è il codice fiscale e di identificazione croato. Lo richiede chiunque in Croazia voglia concludere un atto giuridico con atto notarile - è quindi un presupposto per l'acquisto di un immobile.

Come straniero l'OIB si richiede di persona presso l'amministrazione fiscale croata Porezna uprava, online tramite il portale dei cittadini croato o tramite un avvocato con procura. Servono la richiesta compilata e il passaporto. Sul posto il numero di regola viene rilasciato subito, online o con procura ci vogliono fino a otto giorni. Tutti i passaggi: richiedere il codice OIB.

In Croazia spesso si stipula prima un contratto preliminare. Dà a entrambe le parti il tempo di adempiere ai propri obblighi - l'acquirente può mettere a disposizione il prezzo, il venditore completare i documenti mancanti. Nel contratto preliminare sono già fissate tutte le condizioni essenziali di acquisto che compariranno poi nel contratto di compravendita.

È consueta una caparra ovvero una prenotazione di circa il 10% - 20% del prezzo di acquisto, dovuta dopo la firma del contratto preliminare.

Di solito vale quanto segue: se l'acquirente recede o non paga il saldo nei termini, perde la caparra. Se il venditore recede o vende ad altri, in genere deve restituire all'acquirente il doppio della caparra.

Questa fase di transizione dura di norma da uno a sei mesi, a seconda dei documenti ancora da chiarire. In questo periodo l'avvocato verifica la regolarità e la completezza dei documenti e la visura aggiornata del libro fondiario.

Il venditore deve presentarsi davanti al notaio per l'autenticazione della propria firma. Acquirente e venditore firmano il contratto di compravendita, il notaio lo autentica. Poi l'acquirente paga il saldo concordato e l'immobile viene consegnato.

No. È possibile che l'acquirente non sia presente alla firma notarile. Tuttavia la forma concreta di questa prassi dipende dai notai incaricati. Il venditore invece deve presentarsi davanti al notaio.

Sì, in linea di principio è possibile. Poiché deve essere autenticata davanti a un notaio croato solo la firma del venditore, in via di principio l'acquirente può anche firmare e inviare il contratto. Tuttavia sempre più notai croati richiedono allora una notarizzazione (apostille) del tribunale regionale competente, autenticata nel Paese d'origine dell'acquirente e tradotta da un interprete giurato. È consigliabile una pianificazione accurata con avvocato e traduttore.

L'avvocato / notaio incaricato o l'agente immobiliare presenta il contratto di compravendita con i documenti al tribunale. Spesso segue prima un blocco del libro fondiario a nome dell'acquirente; dopo l'approvazione l'acquirente viene iscritto come proprietario.

I contratti su immobili in Croazia devono essere obbligatoriamente redatti in croato, anche se acquirente e venditore provengono da altri Paesi. Anche le trattative si svolgono per lo più in croato.

Un interprete giurato abilitato dallo Stato è consigliabile, perché ciò che viene detto corrisponda a ciò che è scritto e un'eventuale traduzione del contratto dal croato in tedesco, inglese ecc. corrisponda al testo croato (che nel dubbio prevale). Un agente immobiliare non è né autorizzato né tenuto a svolgere lavori di traduzione.

In Croazia raccomandiamo in linea di principio di rivolgersi a un avvocato - per la redazione del contratto e per la verifica della legalità e completezza dei documenti. Lì il notaio di regola si limita all'autenticazione e non, come in Europa centrale, alla redazione del contratto.

Il notaio in Croazia verifica gli aspetti formali essenziali del contratto, di regola autentica la firma del venditore sul contratto di compravendita e garantisce così la validità giuridica della sottoscrizione. La redazione del contratto invece spetta all'avvocato.

L'avvocato verifica con cura i documenti dell'immobile - tra cui rapporti di proprietà, visura del libro fondiario, assenza di debiti e ad es. la legalità dei documenti edilizi. Così si garantisce che l'immobile possa essere venduto senza controversie.

Dall'adesione all'UE la Croazia dispone di un sistema di libro fondiario e catasto sempre più moderno, con una certezza del diritto relativamente trasparente. Per gli immobili più vecchi possono esistere ancora diritti risalenti a epoche precedenti, per questo la verifica legale è importante.

La consegna avviene di solito quando il contratto di compravendita è firmato e autenticato e il prezzo è stato pagato per intero. Il venditore conferma prima di tutto di aver ricevuto il denaro, per cui all'iscrizione dell'acquirente non si oppone più nulla. Poi avviene il passaggio fisico del possesso.

I conti fiduciari (escrow accounts) sono in linea di principio disponibili in Croazia, ad esempio tramite avvocati o notai. Se nel singolo caso siano utili o se siano preferibili altri strumenti di garanzia, è meglio chiarirlo con il Suo avvocato.

Come regola pratica consigliamo di preventivare circa il 7% - 10% del prezzo di acquisto per tutte le spese accessorie. Ne fanno parte soprattutto l'imposta sul trasferimento immobiliare, la provvigione dell'agenzia, le spese legali, le spese di traduzione nonché piccole spese notarili e amministrative.

Per l'acquisto da privato l'imposta sul trasferimento immobiliare è del 3% (dal 1.1.2019). La base imponibile è il prezzo di acquisto fissato nel contratto oppure il valore dell'immobile stabilito dall'ufficio delle imposte.

Se il venditore è una società iscritta nel sistema croato dell'IVA e indica nel contratto di compravendita l'IVA (25%), l'imposta di trasferimento del 3% per l'acquirente non è dovuta, perché l'IVA è già compresa nel prezzo. Ciò avviene spesso per le nuove costruzioni.

La provvigione abituale a carico dell'acquirente in Croazia è del 3% - 4% più IVA croata. Presso Panorama Scouting una provvigione dell'acquirente del 3% + IVA è dovuta solo se l'acquisto si perfeziona effettivamente.

Per avvocati qualificati nell'acquisto di un immobile in Croazia di solito si calcola dall'1% all'1,5% più IVA, a seconda dell'impegno e della struttura del contratto.

Presso il notaio i costi sono relativamente contenuti, su importi a due cifre o di poche centinaia di euro, perché di regola si limita all'autenticazione. Per interprete giurato, iscrizione nel libro fondiario nonché registrazioni e volture si aggiungono altri importi minori, per lo più di poche centinaia di euro.

L'aliquota IVA in Croazia è del 25%.

Con un prezzo di acquisto di 100.000 EUR (acquisto privato, cittadino UE, venditore privato) risulta ad esempio: imposta di trasferimento 3% = 3.000 EUR, provvigione dell'agenzia 3,75% IVA inclusa = 3.750 EUR, spese legali circa 1,25% IVA inclusa = 1.250 EUR e altre spese circa 400 EUR - in totale quindi circa 108.400 EUR. Gli importi esatti possono variare a seconda dell'impegno e della tariffa locale.

Per i costi correnti i nostri clienti di solito calcolano per le imposte circa da 2,00 a 2,50 EUR/m² all'anno. L'importo esatto e la situazione legale attuale dipendono da posizione e utilizzo - in merito Le consigliano esperti fiscali croati, che mettiamo volentieri in contatto.

Se alla vendita successiva sia dovuta un'imposta su una plusvalenza dipende tra l'altro dal periodo di possesso, dall'utilizzo e dalla Sua situazione personale. Consigliamo di chiarirlo con un commercialista prima di una vendita, e La mettiamo in contatto con esperti adatti se necessario.

Un finanziamento tramite banche croate è in linea di principio possibile per gli acquirenti stranieri, ma viene utilizzato solo di rado. Molti acquirenti si finanziano nel proprio Paese. Volentieri Le indichiamo referenti per una consulenza individuale.

La Croazia ha introdotto l'euro il 1° gennaio 2023. I pagamenti avvengono quindi in euro.

Tra i costi correnti rientrano tra l'altro imposte, luce, acqua, raccolta rifiuti e tasse comunali, nonché le assicurazioni dell'immobile. L'importo dipende da posizione, dimensione e utilizzo dell'immobile.

I costi dell'elettricità in Croazia sono all'incirca la metà del livello tedesco. L'importo effettivo dipende dal consumo e dall'utilizzo dell'immobile.

L'affitto turistico è possibile, ma richiede una licenza apposita (che un nuovo proprietario deve richiedere di nuovo) e il rispetto degli obblighi fiscali. I cittadini UE possono ottenere questa licenza alle stesse condizioni dei cittadini croati. Volentieri La mettiamo in contatto con esperti per i dettagli.

Con affitto completo di solito si calcola attualmente un rendimento di circa il 4% - 7% sui canoni. A ciò si aggiunge la possibilità di un aumento di valore dell'immobile.

No. L'acquisto di un immobile non comporta automaticamente un permesso di soggiorno in Croazia. Valgono disposizioni separate del diritto degli stranieri.

Dopo la consegna i contratti per luce, acqua, raccolta rifiuti e altri allacciamenti vengono intestati al nuovo proprietario. I nostri partner sul posto La assistono volentieri in queste pratiche - a volte lunghe.

In linea di principio in Croazia esiste un diritto di accesso pubblico per legge a tutti i tratti di mare. Particolarità geografiche possono comunque far sembrare di fatto private singole spiagge. Lo Stato, ovvero i suoi enti, proprietari della fascia di spiaggia immediata e della costa, possono tuttavia dare in affitto parti di essa, ad es. ad hotel, ristoranti ecc.

Con un immobile direttamente sul mare vanno previsti di tanto in tanto interventi contro i depositi di sale. Inoltre è opportuno considerare l'altezza dell'immobile sul livello del mare - soprattutto per vento e onde nei mesi invernali. Inoltre si dovrebbe mettere in conto l'umidità dell'aria in linea di principio relativamente alta sulla costa; se l'immobile non è utilizzato in modo continuativo, vanno organizzati interventi come aerazione regolare ed eventualmente riscaldamento.

Per Lei come acquirente è dovuta solo la provvigione d'uso locale del 3% più IVA (croata) - e solo se tramite noi si perfeziona un acquisto. Se non troviamo nulla di adatto, il nostro servizio è gratuito per Lei.

Consigliamo di definire in anticipo il tipo di immobile, il budget e i criteri principali (superficie, camere da letto, distanza dal mare, vista mare, piscina). È utile fare ricerche alcune settimane prima di un appuntamento per la visita, richiedere le schede degli immobili e scegliere circa da tre a cinque immobili da visitare.

Un agente immobiliare porta neutralità e conoscenza del mercato nell'acquisto e La accompagna dalla scelta fino all'iscrizione nel libro fondiario. Soprattutto per gli acquirenti stranieri, poco familiari con le consuetudini croate e con il diritto immobiliare croato, significa un grande plus di sicurezza.