Mercato immobiliare in Croazia 2026Chi compra immobili in Croazia
Nel primo trimestre 2026 gli stranieri hanno acquistato in Croazia 1.670 immobili, il 14% in meno rispetto a un anno prima. Dal record del 2022 il numero scende ogni anno. La maggior parte degli acquirenti viene da Slovenia, Germania e Austria. Dall'Italia nel 2025 sono arrivati 241 acquirenti, il 23% in meno rispetto al 2022. I dati provengono dall'amministrazione fiscale croata, che registra ogni contratto di compravendita.
I paesi con più acquirenti
Nel 2025 la Slovenia ha superato la Germania come gruppo di acquirenti più numeroso. Gli acquirenti tedeschi sono quasi dimezzati dal 2022. Nessuno dei nove paesi principali è cresciuto, solo Ungheria e Polonia mantengono il livello. L'Italia, con 241 acquisti, è al 9° posto.
Tutti i 15 paesi in tabella
| Paese | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Quota 2025 | Dal 2022 | Andamento | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Slovenia | 3.296 | 3.407 | 3.533 | 2.576 | 28,1% | meno 22% | |
| 2 | Germania | 3.627 | 3.018 | 2.665 | 1.962 | 21,4% | meno 46% | |
| 3 | Austria | 1.541 | 1.347 | 1.187 | 875 | 9,6% | meno 43% | |
| 4 | Bosnia ed ErzegovinaBosnia-Erz. | 612 | 493 | 469 | 464 | 5,1% | meno 24% | |
| 5 | Repubblica Ceca | 768 | 683 | 586 | 460 | 5,0% | meno 40% | |
| 6 | Ungheria | 421 | 375 | 451 | 399 | 4,4% | meno 5% | |
| 7 | Polonia | 394 | 378 | 418 | 391 | 4,3% | meno 1% | |
| 8 | Slovacchia | 658 | 622 | 496 | 383 | 4,2% | meno 42% | |
| 9 | Italia | 312 | 323 | 310 | 241 | 2,6% | meno 23% | |
| 10 | Serbia | 170 | 168 | 140 | 185 | 2,0% | più 9% | |
| 11 | Paesi Bassi | 198 | 206 | 218 | 170 | 1,9% | meno 14% | |
| 12 | Ucraina | 82 | 104 | 112 | 135 | 1,5% | più 65% | |
| 13 | USA | 133 | 123 | 114 | 128 | 1,4% | meno 4% | |
| 14 | Svezia | 225 | 183 | 159 | 98 | 1,1% | meno 56% | |
| 15 | Svizzera | 63 | 81 | 105 | 97 | 1,1% | più 54% | |
| Totale stranieri | 13.344 | 12.284 | 11.659 | 9.159 | 100% | meno 31% |
Numero di contratti di compravendita per paese di provenienza dell'acquirente. Grafico: i nove paesi principali nel 2025, tabella: i primi 15. Sono inclusi anche terreni, terreni agricoli e garage.
Primo trimestre 2026: il calo continua
Da gennaio a marzo 2026 gli stranieri hanno acquistato in Croazia 1.670 immobili. Nel primo trimestre 2025 erano 1.934. Anche nel complesso si è comprato meno. La quota degli stranieri è rimasta invariata, poco sopra il 7%.
| Da gennaio a marzo | 2025 | 2026 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Tutti gli acquisti | 26.909 | 23.444 | meno 13% |
| Acquisti di stranieri | 1.934 | 1.670 | meno 14% |
| Quota estero | 7,2% | 7,1% | invariata |
Acquirenti più numerosi nel primo trimestre 2026: Slovenia 439, Germania 366, Austria 183, Bosnia ed Erzegovina 99, Repubblica Ceca 92. Italia: 38. Entrambi gli anni con dati di inizio aprile, quindi confrontabili. Per il 2022-2024 l'amministrazione fiscale non pubblica più dati trimestrali.
I croati continuano a comprare
Gli stranieri sono solo una piccola parte del mercato. Nel 2025 in Croazia sono stati venduti 117.795 immobili, 108.636 dei quali ad acquirenti croati. Anche tra loro il numero è sceso dal 2022, ma solo del 12%.
La quota di acquirenti stranieri oscilla da anni tra il 6 e il 10%. Sulla costa è nettamente più alta: in Istria nel 2025 più di un immobile su quattro è andato a un acquirente straniero.
| Anno | Totale | Croazia | Estero | Quota |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 108.914 | 101.821 | 7.093 | 6,5% |
| 2019 | 108.153 | 100.965 | 7.188 | 6,6% |
| 2020 | 102.779 | 96.513 | 6.266 | 6,1% |
| 2021 | 123.894 | 114.317 | 9.577 | 7,7% |
| 2022 | 137.386 | 124.042 | 13.344 | 9,7% |
| 2023 | 137.479 | 125.195 | 12.284 | 8,9% |
| 2024 | 135.304 | 123.645 | 11.659 | 8,6% |
| 2025 | 117.795 | 108.636 | 9.159 | 7,8% |
Quota dell'Istria secondo l'analisi dell'amministrazione fiscale nel Bollettino Opereta n. 5: 26,9%.
Dove si compra: la costa
Quasi quattro immobili su dieci in Croazia vengono venduti sulla costa. Nel 2025 le sette contee costiere hanno registrato 46.004 acquisti, il 39% di tutti gli acquisti del paese. Nel primo trimestre 2026 la quota era del 43%.
Nel 2025 gli acquisti più numerosi si sono registrati nel Quarnaro e in Istria. Sono cresciute solo Zadar e Lika-Senj. Nel primo trimestre 2026 Zadar è stata la contea costiera più forte.
| Contea | Acquisti 2025 | rispetto al 2024 | Gen.-mar. 2026 |
|---|---|---|---|
| QuarnaroPrimorje-Gorski kotar | 9.970 | meno 32% | 1.915 |
| IstriaIstarska | 9.807 | meno 16% | 1.933 |
| ZadarZadarska | 8.569 | più 11% | 2.165 |
| Split-DalmaziaSplitsko-dalmatinska | 8.391 | meno 24% | 1.966 |
| Sibenik-KninSibensko-kninska | 3.999 | meno 22% | 847 |
| Dubrovnik-NeretvaDubrovacko-neretvanska | 2.770 | meno 18% | 696 |
| Lika-SenjLicko-senjska | 2.498 | più 6% | 537 |
| Costa totale | 46.004 | meno 18% | 10.059 |
Acquisti di tutti gli acquirenti, quindi croati e stranieri, entroterra incluso. Quanti stranieri comprino in ciascuna contea, l'amministrazione fiscale non lo pubblica. Per l'Istria indica nel Bollettino Opereta una quota di stranieri del 26,9%.
Acquisti e prezzi nelle regioni costiere
| Regione | Acquisti | Prezzi | Acquisti 2022 → 2025 | Prezzo 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IstriaIstarska | −31% | +38% | 14.315 → 9.807 | 3.150 → 4.350 € |
| QuarnaroPrimorje-Gorski kotar | −16% | +36% | 11.920 → 9.970 | 2.952 → 4.010 € |
| Dalmazia settentrionaleZadar, Sibenik-Knin | −11% | +39% | 14.174 → 12.568 | 2.810 → 3.910 € |
| Dalmazia centraleSplit-Dalmazia | −28% | +28% | 11.599 → 8.391 | 3.440 → 4.410 € |
| Dalmazia meridionaleDubrovnik-Neretva | −19% | +37% | 3.421 → 2.770 | 3.340 → 4.560 € |
Acquisti di tutti gli acquirenti per contea, quindi croati e stranieri, entroterra incluso. Prezzi: prezzi richiesti Panorama Scouting, rilevazioni 2022 e settembre 2026. Prezzi in EUR/m².
Turisti e acquirenti a confronto
In rapporto ai loro viaggi di vacanza, sono gli sloveni a comprare di più. Ogni 1.000 ospiti sloveni nel 2024 ci sono stati più di due acquisti immobiliari. I tedeschi sono poco sotto un acquisto. L'Italia arriva a 0,3 acquisti ogni 1.000 ospiti.
In testa ci sono soprattutto paesi confinanti. Da lì la costa si raggiunge facilmente in auto. La nostra esperienza: chi arriva in fretta usa di più il proprio immobile. Il viaggio breve è perciò per molti acquirenti un motivo importante per comprare. La Svezia è l'eccezione. Il paese è lontano, eppure ogni 1.000 ospiti ci sono 0,7 acquisti.
Britannici, italiani e polacchi vengono spesso in Croazia, ma comprano raramente. Per la Gran Bretagna ogni 1.000 ospiti c'è solo un decimo di acquisto.
| Paese | Ospiti | Acquisti | ogni 1.000 |
|---|---|---|---|
| Slovenia | 1.571.000 | 3.533 | 2,2 |
| Slovacchia | 500.000 | 496 | 1,0 |
| Bosnia ed Erzegovina | 515.000 | 469 | 0,9 |
| Germania | 3.072.000 | 2.665 | 0,9 |
| Repubblica Ceca | 729.000 | 586 | 0,8 |
| Austria | 1.510.000 | 1.187 | 0,8 |
| Svezia | 231.000 | 159 | 0,7 |
| Italia | 911.000 | 310 | 0,3 |
Ospiti: arrivi in strutture ricettive commerciali nel 2024 secondo l'istituto statistico croato DZS. Acquisti 2024 secondo l'amministrazione fiscale. La tabella mostra i sette paesi con più acquisti ogni 1.000 ospiti, più l'Italia.
Mercato immobiliare in Croazia 2026: prospettive
Il calo prosegue nel 2026, ma non ovunque. Nella contea di Zadar il numero di acquisti nel primo trimestre è salito del 17,5%. Sono cresciute anche Split-Dalmazia e Dubrovnik-Neretva. Istria e Quarnaro hanno invece continuato a perdere. Zadar si colloca così per la prima volta davanti al Quarnaro, al secondo posto dopo Zagabria.
I prezzi finora non cedono. Nella nostra rilevazione di settembre 2026 il prezzo richiesto sulla costa era in media di 4.180 EUR/m², quasi l'8% in più rispetto al 2025. I dati completi sugli acquisti del 2026 saranno pubblicati dall'amministrazione fiscale presumibilmente in primavera 2027. Li aggiungeremo qui.
Domande frequenti
Quanti stranieri comprano immobili in Croazia?
Nel 2025 sono stati 9.159 contratti di compravendita, il 7,8% di tutti gli acquisti in Croazia. Il massimo è stato nel 2022 con 13.344. Da gennaio a marzo 2026 se ne sono aggiunti 1.670.
Da quali paesi vengono gli acquirenti?
Soprattutto dalla Slovenia con 2.576 acquisti, dalla Germania con 1.962 e dall'Austria con 875. Insieme questi tre paesi rappresentano il 59% di tutti gli acquirenti stranieri.
Quanti italiani comprano immobili in Croazia?
Nel 2025 sono stati 241 acquisti, il 23% in meno rispetto al 2022 con 312. Nel 2016 erano 341. Nel primo trimestre 2026 se ne sono aggiunti 38. L'Italia è al 9° posto tra i paesi degli acquirenti.
I prezzi sono scesi a causa della domanda più bassa?
No. I prezzi richiesti sulla costa sono saliti del 35% dal 2022 al 2026, fino a una media di 4.180 EUR/m². Solo poco meno del 5% degli annunci nel 2026 ha subito un ribasso di prezzo.
Meno acquirenti, prezzi comunque più alti
Dal 2022 il numero di acquisti dall'estero è sceso di quasi un terzo. Nello stesso periodo i prezzi richiesti sulla costa sono saliti del 35%, da 3.090 a 4.180 EUR/m². I venditori quindi abbassano a malapena i prezzi, anche se si compra meno. Nella nostra rilevazione 2026, su 7.652 annunci con confronto di prezzo solo 371 sono stati ribassati, poco meno del 5%.
Fonti: Porezna uprava, amministrazione fiscale croata, Evidencije prometa nekretnina, dati al 02.04.2026, valori 2025 provvisori, primo trimestre 2025 secondo Lider di aprile 2026. Drzavni zavod za statistiku, Turizam u 2024. Panorama Scouting, Prezzi immobili Croazia 2026. Data della pagina: ottobre 2026.